PUBLICAÇÃO DE ALTERAÇÕES À “LEI DOS SOLOS”

PUBLICAÇÃO DE ALTERAÇÕES À “LEI DOS SOLOS”

Reclassificação de solo rústico para urbano

No âmbito do plano “Construir Portugal” que visa, entre outras metas, a promoção da construção de habitação pública acessível, a custos controlados, bem como a criação de soluções de venda a preços compatíveis com a capacidade financeira das famílias, foi publicado o Decreto-Lei nº 117/2024, de 30 de dezembro que altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) e que pretende o aumento de solos destinados à construção de habitação.

Assim, sem prejuízo de uma análise detalhada ao decreto-lei agora publicado, a divulgar muito em breve, destacam-se as seguintes alterações:

1. Criação de um regime especial e excecional de reclassificação de solo rústico para solo urbano com finalidade habitacional ou conexa à finalidade habitacional e usos complementares e desde que, cumulativamente:

• • Seja assegurada a consolidação e a coerência da urbanização a desenvolver com a área urbana existente;
  • Pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo se destine a habitação pública, ou habitação de valor moderado.

Considera-se habitação de valor moderado, toda aquela em que o preço por m2 de área bruta privativa não exceda o valor da mediana de preço de venda por m2 de habitação para o território nacional ou, se superior, 125% do valor da mediana de preço de venda por m2 de habitação para o concelho de localização do imóvel, até ao máximo de 225%.

Os valores da mediana são apurados de acordo com a última estatística disponível do Instituto Nacional de Estatística, I.P. à data da celebração do contrato de compra e venda, considerando todas as transações no caso dos preços de venda.

• • • Seja delimitada e desenvolvida uma unidade de execução;
    • Existam ou sejam garantidas as infraestruturas gerais e locais, assim como os equipamentos de utilização coletiva necessários e os espaços verdes adequados para cobrir as necessidades decorrentes dos novos usos;
    • Seja compatível com a estratégia local de habitação, carta municipal de habitação ou bolsa de habitação.

A reclassificação para solo urbano não pode abranger determinadas áreas protegidas ou zonas de risco, designadamente áreas integradas no Sistema Nacional de áreas Classificadas, zonas de perigosidade de estabelecimentos abrangidos pelo regime de prevenção de acidentes graves, áreas abrangidas por programas especiais de orla costeira, de risco potencial significativo de inundações e áreas classificadas nos termos do regime jurídico da Reserva Ecológica Nacional (REN).

2. O processo de reclassificação para solo urbano é promovido e conduzido pelos municípios, que têm a capacidade de determinar a reclassificação para solo urbano mediante alteração simplificada do Plano Diretor Municipal (inicia-se com uma proposta da Câmara Municipal, que vai ser submetida a consulta pública por um prazo mínimo de 20 dias, após o qual submete proposta final para aprovação da assembleia municipal, que tem a decisão final de reclassificação).

3. Registo Predial: A reclassificação para solo urbano está sujeita a registo predial mediante inscrição gratuita a promover oficiosamente pela câmara municipal com base na certidão da deliberação da assembleia municipal que procede à reclassificação, do qual deve constar a indicação das seguintes condições nela estabelecidas:

• • • Prazos de execução das obras de urbanização e de edificação;
    • Obrigação de afetação de, pelo menos, 70% da área total da construção acima do solo para habitação pública ou para habitação de valor moderado.

De igual modo, a afetação da habitação de valor moderado e a sujeição a limite do preço de venda de cada fração autónoma de edifício em propriedade horizontal e de cada prédio urbano destinados a habitação estão obrigatoriamente sujeitos a registo predial, gratuito, a efetuar nos termos previstos por portaria a aprovar pelos membros do Governo responsáveis pelas áreas do ordenamento do território, da justiça e da habitação.

4. O prazo máximo para a execução das operações urbanísticas após a reclassificação de um terreno para solo urbano, é de 5 anos, contados da data da publicação da deliberação na 2ª. série do Diário da República.

Tal prazo pode ser prorrogado, uma só vez, pelo período correspondente a, pelo menos, metade do prazo inicial, por razões excecionais e desde que as operações urbanísticas já tenham sido iniciadas.

Caso as operações urbanísticas não sejam realizadas dentro destes prazos, a classificação do solo como urbano caduca, retomando o terreno à sua classificação anterior, sendo comunicada pela câmara municipal ao serviço do registo predial, para efeitos de averbamento gratuito de cancelamento ou de atualização do registo da reclassificação para solo urbano.

5. Tendo presente que, até 31 de dezembro de 2024, termina o prazo para a integração das regras de qualificação e classificação do solo nos planos municipais e intermunicipais de ordenamento do território, e não obstante se manter o referido prazo, possibilita-se a realização das operações urbanísticas cuja finalidade seja habitacional ou conexa nos termos das regras supra indicadas.

6. O presente decreto-lei entra em vigor no dia 29 de janeiro de 2025, com exceção da alteração referida no ponto anterior, que entra em vigor no dia 31 de dezembro de 2024.

O texto integral do diploma em apreço está disponível para consulta aqui.

Para mais informação, contacte os Serviços Jurídicos e Laborais da Associação.